van leegstand naar sociale leefomgeving in Tilburg
Leegstaand maatschappelijk vastgoed ombouwen tot sociale huurwoningen: een mooie kans voor corporaties. Maar ook een sprong in het diepe vanwege wet- en regelgeving, technische hobbels en andere uitdagingen. Aan de Piet Heinstraat in Tilburg transformeren we samen met Tiwos een voormalige ggz-instelling tot 47 huurappartementen voor 1- en 2-persoonshuishoudens. Met een mooie stip op de horizon: een woonomgeving waar verbinding en ontmoeting centraal staan.
Dubbele transformatie
Het gebouw aan de Piet Heinstraat 1-3 is in 2008 ontwikkeld voor GGz Breburg. Het heeft een oppervlakte van zo’n 3.000 m2 en MFA Zuiderkwartier en basisschool De Triangel als buren. 15 jaar lang vonden hier dagbehandelingen plaats en woonden er cliënten met dementie. Tegen de verwachtingen in werd de huur na die tijd beëindigd. “Opnieuw verhuren bleek onhaalbaar”, vertelt Amarens van der Meulen van Tiwos. “Toen dachten we: er is zóveel behoefte aan woningen, kunnen we dit grote gebouw niet transformeren naar sociale woningbouw? Voor Tiwos nieuw terrein en dus een sprong in het diepe. Voor mij persoonlijk ook: ik ben ‘getransformeerd’ van strateeg naar projectleider. Een mooie kans om strategie en uitvoering te verbinden. En om die ervaringen mee te nemen naar andere projecten.”
Méér woningen dan gedacht
Tiwos deed in juli 2025 de uitvraag voor de transformatie van een deel van het complex naar 36 appartementen en de renovatie van 9 bestaande appartementen. Wij kwamen in oktober als winnaar uit de bus. “Hendriks overtuigde ons vooral met de creatieve vertaling van onze vraag”, vertelt Amarens. “Zo werd een gefaseerde oplevering voorgesteld. Dat past hier perfect, want de 9 bestaande appartementen vragen alleen lichte renovatie en hebben een eigen ingang. Daarnaast is er door Hendriks scherp gekeken naar ruimtegebruik. Het resultaat? Er komen 2 extra woningen bij!” Ralf van Gogh, manager planvorming van Hendriks, knikt: “Dit is precies wat zo’n transformatie zo interessant maakt: we lichten in de voorbereiding het pand volledig door en ontdekken samen met specialisten wat er mogelijk is. Uitdagend, maar ook heel boeiend!”
Verbinding en ontmoeting
Verbinding creëren en ontmoeting tussen bewoners stimuleren: het is een belangrijk uitgangspunt voor het nieuwe wooncomplex. “Het gebouw wordt zo gemaakt dat mensen veel met elkaar in contact komen”, legt Amarens uit. “Zo komen er een gezamenlijke woonkamer, keuken, wasruimtes en tuin. Ook is er nog een ruimte die we samen met de toekomstige bewoners invullen. Ik kan me bijvoorbeeld voorstellen dat dit een plek wordt om te werken. De appartementen zelf zijn met minimaal 40 en maximaal 75 m2 namelijk vrij klein. Dan is het fijn dat er andere plekken in het gebouw zijn waar je ook gebruik van kan maken.” Amarens vermoedt dat de woningen met name aantrekkelijk zijn voor starters. “Maar leeftijd speelt geen rol; we zoeken mensen die het fijn vinden om contact te maken en samen een prettige woonplek te creëren.”
Bekende en onbekende uitdagingen
Hoe regelen we de stroomvoorziening nu het elektriciteitsnet overvol is? Welke gevolgen hebben de stikstofregels? Welke materialen kunnen we hergebruiken? Hoe betrekken we omwonenden bij de plannen en kunnen we de overlast van de uitvoering beperken? Voorbeelden van allerlei vraagstukken die spelen in dit project. “Bij transformaties komen we vaak uitdagingen tegen die je vooraf lastig kunt voorspellen. Het energievraagstuk is daarvan een goed voorbeeld”, zegt Ralf. “Tegelijkertijd zien we ook terugkerende aandachtspunten. Zo vraagt het vergunningentraject vaak nog dezelfde stappen als bij nieuwbouw, terwijl een gebouw als dit er natuurlijk al staat. Hopelijk ontstaat er de komende jaren meer ruimte om dit soort projecten passender en efficiënter te beoordelen. De woningnood is immers overal voelbaar.”
Transformeren doe je samen
De planning is dat de 9 bestaande appartementen voor de zomervakantie van 2026 in de verhuur gaan. En dat de 38 nieuwe woningen in de eerste maanden van 2027 worden opgeleverd. Ralf: “Het meest cruciale werk in dit project zit in de voorbereiding. In deze fase denken en zoeken we alles uit, samen met specialisten van uiteenlopende disciplines. Als we vooraf weten wat er kan en moet, halen we de eventuele extra tijd tijdens de uitvoering weer in. Dan kunnen we echt meters maken.” Amarens: “We houden daarbij nadrukkelijk rekening met onze buren; de schoolvakanties van De Triangel bepalen het ritme van de uitvoering. Zo voorkomen we gevaarlijke situaties.”
De projectleider en strateeg van Tiwos is blij met de samenwerking met Hendriks. “Het vraagt veel motivatie en doorzettingsvermogen om een gebouw te transformeren. Elke dag komen er nieuwe uitdagingen bij. Je moet dan snel kunnen schakelen en creatief en oplossingsgericht durven denken. Korte lijnen zijn hierbij belangrijk. Voor mij voelt Hendriks in dit project meer als een ketenpartner dan een aannemer. We doen het écht samen.”
Meer weten over dit project?
Ralf weet er alles van!
