samen de woningnood te lijf

waar liggen woningcorporaties nou echt van wakker?

Voor de ontwikkelaars, onderhoudsspecialisten en architecten werd duidelijk waar woningcorporaties nou écht wakker van liggen. Regelrechte winst, want we lossen de woningnood sneller op als we aanbod en vraag beter op elkaar afstemmen. Zo waren we er al snel achter dat volledig slopen en herbouwen te duur is en niemands voorkeur heeft. Maar hoe willen we het dan wel? We delen de opgehaalde uitkomsten graag met je.

Hoe dan wel?

De case waarmee we in het werkatelier aan de slag gingen, was er één waarmee je zelf wellicht ook in je maag zit: een vooroorlogse woonwijk met enkelsteens muren. Een bijkomende uitdaging in deze case was het versnipperde bezit in de wijk; een mix van particuliere huiseigenaren en corporatiewoningen. Herkenbaar?

PMC’s

Daarnaast keken we naar de Product Markt Combinaties (PMC’s) die al bestaan en waar het scheef loopt met de behoefte. We spraken over het levensloopbestendig maken van de huidige voorraad en het toevoegen van nieuwe woningen, waarbij de wijk gelijktijdig wordt vergroend en klimaatbestendig gemaakt.

Vijf uitkomsten

In multidisciplinaire groepen bekeken we allerlei opties en scenario’s, die we vervolgens plenair bespraken. De vijf belangrijkste uitkomsten:

Denk en begin vanuit energietransitie en denkt daarna pas na over een ontwerp;
Focus op hoe je kopers helpt te verduurzamen door hun woonlasten te verlagen;
Diversiteit in oplossingen is nodig om de juiste afwegingen te kunnen maken;
Werk bewust toe naar een mix van generaties;
Werk op wijkniveau samen met andere corporaties in de stad.

Door met diverse disciplines open en transparant naar de vooroorlogse wijk te kijken, heb ik diverse nieuwe inzichten gekregen waarmee wij als WonenBreburg zeker verder kunnen. Het eventueel toepassen van een grootschalige WKO op een van de grote binnenterreinen om daarmee woningen van het gas af te krijgen, is daar een mooi voorbeeld van.
- Nina Viegers - manager vastgoed projecten Wonen Breburg

1. Start bij de energietransitie

De overheid is steeds dwingender als het om de verduurzaming en gasloos maken van bestaande woningen. Hoe een woning wordt verwarmd, heeft consequenties voor het isolatieniveau van de schil. Dus je start bij voorkeur met onderzoeken hoe de woningen verwarmd gaan worden. Met een warmtepomp of hybride, en dan op woning- of wijkniveau. Of komt er binnen afzienbare tijd een stadswarmtenet vanuit de gemeente? De antwoorden daarop wil je hebben vóórdat je gaat ontwerpen.

Stadswarmtenet

Vanaf 2026 is een hybridesysteem bij vervanging van een cv-ketel verplicht. Een hybridesysteem of volledige warmtepomp in ieder pand is een dure oplossing. En er komt meer bij kijken dan alleen de installatie zelf; ook hak- en breekwerk en aanleg van leidingen is nodig. Een warmtepomp levert laagtemperatuurverwarming. Dat betekent dat huizen goed geïsoleerd moeten worden. Daarvoor moeten aanzienlijke bouwkundige aanpassingen worden aangebracht. Nagenoeg onbetaalbaar voor de gemiddelde woningbezitter. Een stadswarmtenet vanuit de gemeente kan dan een oplossing zijn. Of dat een optie is, wil je van tevoren weten. Anders investeer je misschien onnodig in dure installaties.

Collectieve warmtepomp

Een tamelijk nieuwe oplossing is een collectieve warmtepomp op wijkniveau die wél hoogtemperatuur-verwaming levert. Dat hebben we inmiddels bewezen in het Componistenkwartier in Oss. Daarvoor zijn we een ACM-geaccrediteerde energieleverancier geworden. Deze WKO op wijkniveau levert middentemperatuur door buffering, die door een extra unit tot hoogtemperatuur wordt verwarmd. Dat scheelt weer in het vervangen van de radiatoren. Het systeem is rendabel vanaf 150 woningen. Voorwaarde is wel dat er in de wijk ruimte is voor de installatie. In de besproken case zou het mogelijk zijn zelfs de enkelsteens woningen van het gas af te krijgen.

2. Help kopers op weg naar verduurzaming

Particuliere huizenbezitters in een nog te verduurzamen wijk hebben vaak het geld niet om hun huis te verduurzamen. Vaak zijn ze ook sceptisch. Logisch als ze alleen de kosten zien, en niet de besparingen. Daarnaast is het NIMBY-effect bij huizenbezitters nog sterker dan bij huurders. Door hen mee te nemen in je plannen, krijg je de groep makkelijker mee. Dat kun je doen door inzichtelijk te maken op welke manier en hoeveel ze kunnen besparen op hun woonlasten. Wijs ze de weg en help hen op weg. Als corporatie ben je beter op de hoogte van de partijen en de oplossingen.

3. Diversiteit in oplossingen

Door met diverse partijen de opgave die voorlag in de vooroorlogse wijk te beoordelen, kwamen we tot verrassende oplossingen. Zoals het vergroenen van openbaar terrein, waarbij een collectief WKO-systeem in het groen wordt weggewerkt. Of oudere bewoners binnen de wijk laten doorstromen naar een appartement. Dat is mogelijk door een klein gedeelte van de wijk, of alleen de hoekgebouwen te slopen en daarvoor in de plaats kleinschalige appartementencomplexen te realiseren. Particulier huiseigenaren kunnen worden geclusterd en verplaatst naar één woonblok. Ook werden patiowoningen genoemd, te bouwen in de groene hoven. Een ochtend brainstormen met diverse partijen levert nieuwe invalshoeken op, diversiteit in oplossingen, maar ook stof tot nadenken. Uiteindelijk kom je zo tot een betere afweging en de beste keus.

Tijdens het werkatelier realiseerde ik me weer hoe groot het belang van samenwerking met partners is. Zeker bij de verduurzamingsopgave. Deels zullen het ook nieuwe partners zijn zoals provincie, gemeente, energie- en innovatieve (installatie-)bedrijven.
- Eric van den Einden - directeur-bestuurder Woonveste

4. Werk bewust toe naar een mix van generaties

Om een wijk levendig te houden is het van belang naar de samenstelling van een wijk te kijken. Zorg dat er voldoende doorstroommogelijkheden zijn in het plan, zodat er ruimte vrijkomt voor de jeugd. Oudere bewoners kunnen dan verhuizen naar een levensloopbestendige woning in de wijk. Maak een woning rolstoelvriendelijk op de begane grond voor een oudere en realiseer kamerverhuur op de verdieping, maar wel met een maatschappelijke rol voor de student. Zo kent elke wijk zijn eigen kansen. Maak het voor alle generaties aantrekkelijk, dan houd je de wijk leefbaar, gezond en 'toekomstproof'.

5. Kijk over bezit- én gebiedsgrenzen heen

Ga het contact aan met andere corporaties die in de wijk woningen bezitten. Kijk over je eigen bezit- én gebiedsgrenzen heen en zoek de samenwerking op. Je hebt niet alleen te maken met particuliere huizenbezitters in jouw wijk, maar vaak ook met ondernemers. Bij energietransitie is schaalgrootte van groot belang. Het kan je opties verbreden door met andere corporaties samen te werken en zo de schaal te vergroten.