transparantie, een grondige voorbereiding en goede taakverdeling
een succesvolle woningtransformatie door corporaties?
De woningvoorraad vergroten, verduurzamen en diverser maken: corporaties staan voor grote uitdagingen. Eenvoudige oplossingen zijn er niet, maar kansen zijn er zeker. Zoals de transformatie van bestaande panden. Samen met Woonwaarts maakten we er werk van in de Nijmeegse Molukkenstraat; hier toverden we een voormalig schoolgebouw en -plein om tot 2 appartementengebouwen. Een project vol uitdagingen, met een mooie woningmix als resultaat.
transformatie en nieuwbouw
Woonwaarts kocht het voormalige schoolgebouw en de omliggende grond aan de Molukkenstraat al in 2020 van de gemeente Nijmegen. “In eerste instantie kozen we voor sloop-nieuwbouw. Dat was financieel voordeliger”, zegt Koen van Kaam, projectmanager van corporatie Woonwaarts. “Toen bleek dat de buurt het schoolgebouw graag wilde behouden. Met die wens gingen we verder. Uiteindelijk leverden we 24 woningen op, verdeeld over het schoolgebouw en een nieuw houten pand op het voormalige schoolplein.”
Als je dit binnenterrein op loopt, waan je je door de vrolijke muurschilderingen en karakteristieke portieken meteen in een schoolse omgeving. “Bepaalde kenmerkende elementen hebben we bewust behouden. Tot groot plezier van omwonenden, bij wie de school een speciale plek in hun hart heeft”, zegt Koen trots. “Na een lange aanloop staan hier nu 2 gebouwen waarin starters en senioren samenleven. Dat was precies ons streven.”
Ook directeur Tjeerd van de Put en planvoorbereider Marco van Breugel van Hendriks kijken tevreden terug. “Dit is een mooi voorbeeld voor andere corporaties. Vrijwel overal liggen kansen voor transformaties.”
"Vroeger liepen hier kleuters rond"
het verhaal van bewoonster Ria
Toen haar eengezinswoning te groot werd voor haar alleen, nam de Nijmeegse Ria contact op met Woonwaarts om te vragen of ze een kleinere woning kon krijgen. “En toen kwam dit appartement in de Indische Buurt voorbij, geweldig toch? Een extra bijzondere plek voor mij, want mijn man was Indisch. Op mijn zolder stonden nog veel Indische spullen. Zoals een angklung, een instrument van bamboe. Daar heb ik mijn appartement mee opgefleurd.
Ik woon hier ontzettend fijn. Er is veel onderling contact. Ik hoef maar om hulp te vragen en het wordt geregeld. En wist je dat mijn appartement vroeger een kleuterlokaal was? Dat hoorde ik van een kennis. Leuk om te beseffen dat hier vroeger kleuters rondliepen!”
volop uitdagingen
De weg van aankoop naar oplevering was allesbehalve makkelijk. Koen somt de uitdagingen in rap tempo op: asbest, Chroom-6 op binnendeuren en leidingen, vertraging door de coronacrisis en stikstof. “Door bepaalde vooruitstrevende keuzes, zoals de toepassing van dragende houten vloeren en wanden in het nieuwbouwcomplex, kostte het bovendien extra energie om aan brandveiligheids- en geluidseisen te voldoen. En dan was er natuurlijk de wereldwijde bouwkostenstijging, waardoor dit project veel duurder uitviel.” Marco knikt instemmend: “Het was ongelooflijk hoe snel de kosten stegen; ik had er echt buikpijn van.”
Koen: “Het sleutelwoord in zo’n situatie is transparantie. Gelukkig staat dit bij Hendriks hoog in het vaandel. We wisten waar we aan toe waren.”
bouwteamconstructie
Naast transparantie is een goede rolverdeling cruciaal bij een transformatie. Tjeerd: “Bij een relatief eenvoudig project, zoals de verduurzaming van bestaande bouw, weet iedere partij – van opdrachtgever tot constructeur en aannemer – precies wat haar rol is. Bij complexere opgaves zoals een transformatie weet je vooraf niet altijd wat je tegenkomt. Daardoor zijn taken minder duidelijk gedefinieerd. Dan is het belangrijk om continu met elkaar in dialoog te blijven.”
Koen: “Daarom was ik in dit project zo blij met de bouwteamconstructie. Iedere partij brengt haar expertise in en er is continu afstemming. Ook hielden we een uitgebreide kick-off. Heel waardevol: we wisten elkaar daarna makkelijk te vinden.”
optimale voorbereiding
Ook belangrijk bij een transformatie? Een supergrondige voorbereiding. “We hebben veel vooronderzoek gedaan naar de staat van het gebouw. Ook heeft de gemeente voor de verkoop diverse onderzoeken laten doen. Toch kwamen tijdens de uitvoering nog verrassingen boven tafel. Zo bleek de constructie minder goed dan gedacht”, aldus Koen. “Informatie die we liever in een eerder stadium hadden willen hebben, liefst nog voordat we de bouwteam-uitvraag deden. Dan kan de markt beter offreren en wij beter budgetteren. De uitdagingen waren dus niet mals. Maar als corporatie willen we extra woningen creëren voor mensen met een smalle beurs. Die uitdagingen horen erbij.”
- Tjeerd van de Put
